珠海，地处广东省南部，是粤港澳大湾区的重要节点城市，与澳门隔海相望，地理位置优越。
这座城市经济发展也较为活跃，截至目前，常住人口约247.72万人。它既有海滨城市的浪漫风情，也有现代化都市的繁华气象。
按理说这样的城市房价应该很有支撑力，但偏偏有三个片区，房价跌得“惨不忍睹”，哪怕价格再低，也劝你别碰。
不少外地朋友一头扎进去，最后亏得欲哭无泪。今天咱们就把这层窗户纸捅破，看看这些“低价盘”背后的坑有多深。
一、南水镇：化工围城里的“价格洼地”，住不得也赚不了
五年前，南水镇的新房单价还在12000多一平方，现在二手房直接跌到5569元一平方，相当于打了四折多。这个跌幅，远远超过了珠海整体房价下跌的幅度。
为啥跌这么狠？看看周边环境就知道了。中冠石化、珠江化工、嘉亭日用化学品，一堆化工企业把南水镇围了个圈。
空气质量差到什么程度？大白天都能闻到臭味。别说自住了，就算租出去，也没多少人愿意住。
再看生活配套，简直是“聊胜于无”。几年前楼市火的时候，不少外地人冲着低价来投资，结果房子买了，根本没人住。现在想转手，价格一降再降，还是没人接盘。这哪里是买房，分明是买了个“贬值机器”。
二、平沙新城：规划很丰满，现实很骨感的“空城”
平沙新城当初规划得可漂亮了，面积25平方公里，号称“七个航空新城”。五年前，这里的新房单价13016元一平方，现在二手房直接跌到4865元一平方，三折多的价格，比南水镇还惨。
钱花了，规划兑现了多少呢？就建了个小学和中学，说好的商业配套、医院，一点动静都没有。
买房的人里，大部分是外地投资客，真正打算长期居住的没几个。房子交付都3年多了，入住率还不到20%。晚上走在小区里，漆黑一片，跟空城似的。
你说投资吧，没人住就没租金，想转手吧，谁愿意接这个盘？只能看着房价一天天跌，心里拔凉拔凉的。
三、保税区：从“香饽饽”到“鸡肋”，商办公寓的噩梦
2018年，保税区的房子卖到26887元一平方，现在二手房直接跌到5199元一平方，只有原价的两成。那些当初高价买房的业主，现在估计肠子都悔青了。
这事儿还得从珠海的限购政策说起。2018年珠海住宅限购，外地人想买住宅不容易。这时候，保税区不限购的40年产权商办公寓就成了“香饽饽”，外地人疯抢，价格一路飙升。
结果呢？等房子交付，珠海住宅限购又放开了。大家发现，还是70年产权的住宅香，40年的商办公寓瞬间不香了。更要命的是，保税区有近万套商办公寓，一下子全抛到市场上，供远大于求，租金也跟着往下掉。
而且，保税区基本没什么生活配套，超市、商场、医院都远得很，根本不适合长期居住。买了这里的公寓，既不能住得舒服，又不能赚租金，想出手还没人要，简直是“三输”。
买房避坑，这些逻辑要想明白
其实，不管是南水镇、平沙新城还是保税区，它们房价暴跌的背后，都有一个共同的逻辑：要么居住属性差，要么投资属性弱，甚至两者皆无。
南水镇是居住属性差，化工污染让它成了“不宜居”区域，平沙新城是规划落空，投资属性大打折扣；保税区是产品类型选错，商办公寓在住宅限购放开后彻底失去竞争力。
所以，咱们买房的时候，不能光看价格便宜。得先想清楚，是自住还是投资。
如果是自住，居住环境、生活配套、交通条件是硬指标。像南水镇这种环境差的，再便宜也不能要，毕竟房子是用来住的，住得不舒服，要它有何用？
如果是投资，区域发展潜力、人口流入、产品类型是关键。平沙新城规划兑现不了，没人住就没需求，保税区的商办公寓在住宅面前毫无优势，这些都是投资的“雷区”。
除了这三个片区，珠海还有一些区域也需要外地人谨慎对待。如果你真想在珠海买房，不想踩坑，不妨找个专业的人好好聊聊，把这些“坑”都摸清楚，再做决定也不迟。
总之，买房是件大事，不能被“低价”冲昏了头脑。
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